DRUŠTVENO POTICANI NAJAM
Mogu li iznajmljivači stanova opstati nakon Vladine ideje o DPN-u?
Autor: Alenka Nimac | 15.54, 16.07.2012.
 Snimio: Saša Ćetković |
Prema Strategiji Vladinih programa Vlada bi od 2013. napokon započela sa često spominjanim i dugo najavljivanim projektom društveno poticanog najma prema kojem bi se stanovništvu koje nije kreditno sposobno osigurala mogućnost iznajmljivanja stana po cijeni od 3,6 eura po četvornom metru.
Time bi, kako se navodi u Strategiji, postigla višestruka korist. Osim, osiguranja sigurnijeg stanovanja podstanarima, Vlada bi „odlukom o kupnji gotovih stanova na tržištu za potrebe najma aktivirala neiskorištene nekretnine uz sve popratne efekte“.
Cijeli će model, kako ističu iz Ministarstva graditeljstva biti izrađen tek na jesen, a zasad još nije poznat ni točan broj stanova koji će ući u proceduru, makar se špekulira s brojkom od oko 3000 stanova godišnje.
No pokretanje umrtvljenog tržišta nekretnina nije jedina namjera Vlade. Naime opće je poznata stvar da su Hrvati veliki pobornici vlasništva nad nekretninama, pri čemu je biti podstanar nerijetko i stigmatizirajuće, što nimalo ne čudi s obzirom na desetljećima izrazito neuređeno tržište stanova za iznajmljivanje.
„Nedavno istraživanje provedeno na uzorku od 1000 ispitanika, pokazalo je da čak 67 posto građana u Hrvatskoj posjeduje vlastitu nekretninu, a 78 posto očekuje da će je kupiti u budućnosti čime su se HrvatI našli u samom europskom vrhu po vlasništvu nekretnina“, ističe Vedrana Likan, direktorica Colliers International za Hrvatsku, Sloveniju i BiH.
Likan dodaje i da je „sa razvojem tržišta taj postotak padao i nastavit će padati. Kako je količina ukupnog stambenog kreditiranja manja, kupovna moć je nestabilna, mogućnost da se kupi vlastita nekretnina, čak i realna isplativost posjedovanja iste vremenom sve više opada, zbog čega je za očekivati da će i u tranzicijskim zemljama rasti udio najma stambenog prostora u odnosu na vlasništvo“.
Hrvatska bi time krenula u smjeru zemalja poput Njemačke, Austrije ili Nizozemske koje imaju izrazito malu stopu kućanstava u posjedu.
Time se logično, a što je i Vlada najavila u svojoj strategiji, povećava i radna mobilnost stanovništva.
Nadalje, donekle se i riješava veliki problem iznajmljivanja na crno, odnosno neregistracije iznajmljivanja stanova, pri čemu država gubi ogromna sredstva koja bi mogla zarađivati oporezivanjem najmova.
„Dugoročno gledano, tržište iz ovog modela može samo profitirati jer će se postaviti zakonski okvir i regulirati tržište kroz oporezivanje. U tome imaju interes i država i najmodavci i najmoprimci, jer će čitavo poslovanje tržišta najma kroz modifikaciju uvjeta zakupa, uvjeta trajanja I raskida ugovora, postati transparentnije i održivije. Dodatno, cijene u najmu danas se ponajviše određuju usporednom metodom – „za koliko je iznajmio susjed, za toliko ću i ja“ ili „stan iste kvadrature u oglasniku ide po…“ – a ta metoda uvelike zanemaruje element kvalitete stana te lokaciju, što bi se ovim modelom riješilo“, ističe Likan.
No s njome se ne slaže Ana Pejić, direktorica Ana Zagreb Property, agencije za nekretnine, koja tvrdi da to iznajmljivače više ugrožava nego što ih potiče na legalno iznajmljivanje.
„Stvara im se ogromna nelojalna konkurencija, i oni sa svojim realnim cijenama najma na tržištu ne mogu više biti konkurentni. Tek bi onda mogli izbjegavati svoje obaveze, a kako bi bili „prazni“ ne bi ni imali obvezu poreza na dobit od najma“.
Nadalje nameće se i jedno vrlo važno pitanje - koji bi bio kriterij odabira najmoprimca?
Likan ističe da bi u to u prvom redu trebali biti građani koji se bave društveno važnim zanimanjima poput znanstvenih novaka ili pak zaposlenih u obrazovanju, zdravstvu, vojsci.
„Zaposleni u tom segmentu obično nemaju zadovoljavajuću kreditnu sposobnost, a istovremeno ta zanimanja nisu geografski predodređena, pa dolazi do izražaja potreba za poticanjem migracije radno sposobnog stanovništva u područjima gdje se taj profil radnika traži“.
Dodaje i to da će značajni dio ciljane populacije vjerojatno biti i društveno osjetljive skupine, poput obitelji s većim brojem djece, obitelji invalida, nezaposlenih i samohranih roditelja.
„U pogledu tih skupina važna je mogućnost kupnje stanova koje koriste kroz najam kada za to steknu kreditnu sposobnost, uz priznavanje ranijih davanja kao investicije u vrijednost predmetnog stana“, ističe Likan.
Pejić pak ističe da postoji niz kontradiktornosti u određivanju kriterija za korisnike.
„Ako će se stanovi dijeliti po povlaštenim uvjetima kreditno nesposobnima, onda će se navjerojatnije raditi o nezaposlenima ili građanima sa niskom plaćom što im u konačnici neće biti poticaj za zapošljavanje jer bi istim izgubili pravo na niže cijene najma. Time se ne bi uspjelo u prvotnoj ideji poticanja migracije stanovništva zbog posla“, zaključuje Pejić.
Što se pak cijene tiče Likan ističe da se tržišni prosjek u Zagrebu kreće od 6 pa sve i do 15 eura po metru kvadratnom, ovisno o lokaciji i razini opremljenosti, ali i o činjenici da li je najam prijavljen odnosno oporezivan te da je, uzme li se to u obzir, cijena od 3,6 eura „relativno niska“.
Vezani članci |
Anketa |
Komentari (1) Prijava
Vlada kupuje stanove te ih iznajmljuje da bi oživjela tržište. Najlošija ideja još od kada se Marko Antonije dosjetio da bi se mogao udružiti s Kleopatrom.
Kad već postoji masa novosagrađenih stanova praznih zašto se nitko ne zapita zbog čega ih njihovi vlasnici ne iznajme i kad bi malo prolistao zakon o PDV-u vrlo brzo bi došao do zaključka da te stanove vlasnici ne iznajmljuju jer bi ako bi ih iznajmili morali napraviti ispravku PDV-a, te bi onaj PDV koji su odbili kao pretporez u gradnji tih stanova, ako bi te stanove iznajmili, morali platiti, pa budući da nisu likvidni i nemaju novac jednostavno drže stanove prazne i čekaju kupce.
Kad bi ih ministar samo oslobodio obveze na ispravku PDV-a, velika većina njih bi te stanove odmah iznajmili, pa bi vlada tu još ubrala porez na najam stanova, a ovako ne ubire ništa i ne samo to nego se netko još dosjetio da svake godine kupi stanova za cca milijardu kuna. Ne znam samo odakle će u proračun namaknuti tu milijardu kuna za kupnju tih stanova i ako uspije namaknuti novac, od koga će kupovati stanove i po kojoj cijeni?