King Sturge: Neprodani stanovi se još godinama neće prodati

Nakon dvije godine negativnog gospodarskog trenda, napokon se u većini sektora domaćeg tržišta nekretnina nazire stabilizacija. Ipak, transakcije su i dalje bitno ispod razina zabilježenih prije tri odnosno četiri godine, kada je tržište nekretnina bilo na vrhuncu svog ciklusa, analizira tržište nekretnina za Business.hr direktor King Sturgea Jens Moller Madsen*.

"Tek je nedavno došlo do najveće obnove aktivnosti na investicijskom tržištu. U potrazi za povoljnim prilikama za investiranje u nekretnine, tijekom 2010. godine na tržište su ušla tri nova investitora bez prethodnog iskustva na hrvatskom tržištu (W.P. Carey, Rockspring i Heitman). Na uspjehu tih transakcija i interesu investitora, čini se da dolazi do svojevrsnog natjecanja za što većom kvalitetom, kako se interes investitora okreće k vrhunskim investicijama. To je također popravilo ugled Hrvatske kao destinacije potencijalnih ulagača u nekretnine.

Iako smo primijetili oporavak na tržištu zakupa u svim sektorima, ponuda i dalje premašuje potražnju. To je jasan odraz slike situacije cjelokupnog gospodarstva, koje bitno obilježava visoka nezaposlenost (koja je još u porastu) i niska razina industrijske aktivnosti.

Na tržištu maloprodajnih prostora, u okolici manjih gradova, nekoliko je trgovačkih centara u izgradnji. Ovo povećanje ponude, pored slabe gospodarske aktivnosti koja može i daljnje dodatno slabjeti, stvorilo je pritisak na smanjenje zakupnina, koje su sada niže nego što je zabilježeno prije 12 do 24 mjeseca. Primijetili smo obnovu trenda da središta gradova postaju popularnom shopping destinacijom na mnogim tržištima. To se često ostvaruje planskom i ciljanom obnovom starih i ruiniranih zgrada u centru grada, kao i željezničkih i autobusnih kolodvora. Nije teško zamijetiti otkuda atraktivnost takvim inicijativama; centar grada nudi prednost postojeće dobre mreže javnog prijevoza koje ih povezuje sa drugim dijelovima grada. Dodatno, centri su često gušće naseljeni, i njihovi stanovnici mogu zadovoljiti većinu svojih potreba bez potrebe za putovanjem, čime se šteti na gorivu.

Obnovljen je i interes na tržištu uredskih prostora, no glavni je trend zapravo seljenje zakupnika u manje prostore, što povećava količinu nepopunjenih prostora u spomenutom sektoru.

Tržište logistike uglavnom karakteriziraju viškovi potražnje. To je prvenstveno rezultat slabe ponude, radi sporosti investitora u razvijanju suvremenih logističkih centara.

Tržište stambenih prostora i dalje muči velika količina neprodanih stanova, za čiju će prodaju najvjerojatnije biti potrebno više godina. Produljena oslabljenost gospodarstva i općenita neizvjesnost buduće aktivnosti, doveli su vlasnike nekretnina koji su donedavna kupovali drugu nekretninu kao dugoročnu investiciju, da ponovno razmisle o svojim investicijskim strategijama i pažljivo raspolažu s dostupnim kapitalom. Veću je otpornost pokazao sektor stanova najviše kvalitete, iako je i tu došlo do ograničavanja aktivnosti.

Rigidnost traženih cijena u svjetlu pada likvidnosti i potražnje smanjio je interes za nekretninama za stambene potrebe na moru. Interes stranih investitora za apartmanima na obali je dramatično pao i ostaje niskim. Ipak, u zadnje vrijeme dobivamo upite za kupnju zemljišta na obali, uglavnom na lokacijama gdje su cijene građevinskog zemljišta prilagođene novim uvjetima u potražnji.

Hrvatska bi trebala poraditi na unapređenju svoje kompetitivne pozicije u odnosu na druge zemlje regije. U građevinskom sektoru, hrvatsku kompetitivnost bitno narušavaju cijene zemljišta i davanja na zemlju (vodni i komunalni doprinosi), od kojih je oboje bitno više nego na konkurentskim tržištima u regiji.

Ipak, postoji mogućnost da se Hrvatska, i unatoč reformi doprinosa za izgradnju i prilagodbe cijene zemljišta, ne pretvori u regionalno distribucijsko središte. Visok trošak radne snage radi visoke stope oporezivanja rada, visokih zakupnina i općenito velikih operativnih troškova u odnosu na susjedne zemlje, otežavaju uvjeravanje velikih kompanija da svoje poslovanje presele u Hrvatsku.

Pored reforme sustava davanja u izgradnji, građevinska aktivnost i zapošljavanje mogu se pokrenuti unaprjeđenjem sustava prostornog uređenja. Trenutna ograničenja prodaje nekretnina u turističkim zonama na obali negativno utječu na broj transakcija na tržištu. Iako postoje dobri razlozi za ograničavanje ograničenja građevine na obali, smatramo da postoje bolji načini za ostvarenje tih razloga bez narušavanja atraktivnosti izgradnje i likvidnosti tržišta, na primjer ograničavanjem dana u godini kada vlasnik može koristiti nekretninu (odnosno ograničenje na mogućnost korištenja samo kao trajnog boravišta), ili dopuštanje etažiranja i time i prodaje zasebnih jedinica u sklopu više-stambenih građevina, a za što bi se investitora moglo razumno oporezovati.

Kao dodatni potencijalni stimulans građevinske aktivnosti ističemo mogućnost poreznih poticaja pri renoviranju starih stanova/zgrada, pod uvjetom da radove izvode licencirani izvođači radova koji za obavljeni posao mogu ispostaviti račun. Pažljivim planiranjem i praćenjem tog sustava, porasla bi zaposlenost u sektoru što bi dovelo do povećanja razine prikupljenih poreznih davanja."

*Autor je direktor agencije s najvećim prometom na hrvatskom tržištu.