Stambeni kredit: od procjene do uknjižbe

Stambeni kredit je najdugoročnija financijska obveza koju većina ljudi preuzme, a ujedno i najjeftiniji način posudbe zbog hipoteke koja stoji iza njega. Postupak je duži nego kod gotovinskog kredita i sastoji se od koraka koji se odvijaju istim redom u gotovo svakoj banci.

Koliko možete dobiti

Dva ograničenja rade istovremeno. Prvo je kreditna sposobnost: rata mora stati u primanja nakon odbitka postojećih obveza i zaštićenog dijela. Drugo je odnos kredita i vrijednosti nekretnine, poznat kao LTV. Banke u pravilu financiraju do određenog postotka procijenjene vrijednosti, pa je vlastito učešće nužno.

Procjenu radi ovlašteni procjenitelj s liste koju banka prihvaća, a njegov nalaz, a ne kupoprodajna cijena, ulazi u izračun. Ako je procjena niža od cijene, razlika se pokriva vlastitim sredstvima.

Fiksna, promjenjiva ili kombinirana kamata

Fiksna kamata daje istu ratu kroz cijelo razdoblje ili kroz ugovoreni broj godina. Promjenjiva se sastoji od referentne stope, najčešće NRS-a ili EURIBOR-a, i fiksne marže banke. Kod roka od dvadeset ili trideset godina razlika u ukupno plaćenom iznosu može biti velika, pa se odluka ne donosi prema početnoj rati.

Kombinirani model drži kamatu fiksnom prvih nekoliko godina, a zatim prelazi na promjenjivu. Prije potpisa provjerite točno koji se parametar primjenjuje, kako se i kada usklađuje te koliko iznosi marža.

Troškovi koji nisu kamata

Uz kredit dolaze naknada za obradu, trošak procjene nekretnine, javnobilježnička ovjera i pristojba za uknjižbu založnog prava. Uobičajeno je i osiguranje nekretnine s policom vinkuliranom u korist banke, a kod nekih ponuda i životno osiguranje korisnika kredita. O tome kada je polica obvezna pročitajte na stranici životno osiguranje za kredit.

Kupnja nosi i porez na promet nekretnina ili PDV kod novogradnje, ovisno o tome kupujete li od fizičke osobe ili od investitora u sustavu PDV-a.

Redoslijed koraka

Prvo se traži informativni izračun i načelna suglasnost banke, koja vrijedi ograničeno vrijeme i daje vam sigurnost pri pregovorima s prodavateljem. Zatim slijedi predugovor ili ugovor o kupoprodaji, procjena nekretnine i provjera zemljišnoknjižnog stanja.

Banka nakon toga odobrava kredit, potpisuje se ugovor uz javnobilježničku solemnizaciju, upisuje se hipoteka i tek tada se sredstva doznačuju prodavatelju. Cijeli proces rijetko traje kraće od tri do četiri tjedna.

Što provjeriti u zemljišnoj knjizi

Vlasnički list mora biti čist od tereta koji ne planirate preuzeti, a nekretnina upisana s ispravnom česticom i etažom. Kod novogradnje provjerite postoji li uporabna dozvola i je li etažiranje provedeno, jer bez toga uknjižba hipoteke nije moguća.

Gradnja umjesto kupnje

Ako gradite, kredit se isplaćuje u tranšama prema napretku radova i troškovniku, uz nadzor banke. Uvjeti i dokumentacija razlikuju se od kupnje gotove nekretnine, a opisani su na stranici kredit za gradnju kuće. Za manje zahvate i opremanje često je jednostavniji nenamjenski kredit.

Česta pitanja

Mogu li stambeni kredit otplatiti prije roka?

Možete. Kod kredita s promjenjivom kamatom naknada za prijevremenu otplatu u pravilu se ne naplaćuje, dok je kod fiksne kamate dopuštena i zakonski ograničena. Ukupni troškovi smanjuju se razmjerno preostalom razdoblju.

Treba li mi sudužnik?

Potreban je kad vaša primanja sama ne pokrivaju traženu ratu. Sudužnik preuzima obvezu ravnopravno s vama i kredit mu ulazi u vlastitu kreditnu sposobnost, što treba imati na umu ako i on planira zaduženje.

Mogu li kupiti nekretninu koja je pod hipotekom?

Možete, uz uobičajen postupak u kojem se dio kupoprodajne cijene koristi za zatvaranje postojećeg kredita, a prodavateljeva banka izdaje brisovno očitovanje. To se rješava kroz ugovor i zahtijeva usklađenje dviju banaka.

Koliko vlastitih sredstava trebam?

Ovisi o banci i procjeni, ali računajte na učešće plus troškove postupka i poreza. Ti dodatni troškovi znaju iznositi nekoliko postotaka cijene i najčešće se podcjenjuju u planiranju.

Pročitajte više o pozajmicama na našem Blogu!

Česta pitanja

Koliki vlastiti udio trebam za stambeni kredit?

Banke najčešće traže 10–20 % vrijednosti nekretnine, uz troškove poreza, javnog bilježnika i procjene. Dio banaka nudi i financiranje do 100 % uz dodatna osiguranja.

Fiksna ili promjenjiva kamata?

Fiksna štiti od rasta stopa i olakšava planiranje; promjenjiva je početno niža ali nosi rizik. Kombinirana (fiksna prvih 5–10 godina) najčešći je kompromis.

Što je APN subvencija?

Državni program subvencioniranja stambenih kredita za mlade — država pokriva dio rate prvih godina. Detalji: APN krediti.